Hipotecas y exención en el IRPF: ¿Cómo afecta la sentencia del TS de 1 octubre?
El Tribunal Supremo acaba de sentenciar que la reinversión de la venta de un inmueble en otra vivienda habitual mediante hipoteca también da derecho a la exención del IRPF (sent. del TS de 1 de octubre de 2020).
¿Cómo afecta en la práctica esta sentencia? Te lo aclara en este artículo Laura Alonso, Asesora Fiscal y Contable de SincroGO.
Lo primero: en qué consiste la reinversión en vivienda habitual
En primer lugar, para ayudar a entender esta sentencia, vamos a explicar en qué consiste la exención por reinversión en vivienda habitual y cuáles son los conceptos a tener en cuenta.
El artículo 38.1 de la Ley de IRPF permite excluir de gravamen las ganancias producidas por la transmisión de la vivienda habitual propiedad del contribuyente, siempre que el importe obtenido (no la ganancia), se reinvierta en la adquisición de otra vivienda habitual.
La cantidad a reinvertir se calcula restando del precio de venta los gastos que están ligados a la transmisión (notaria, registros, impuestos…) y que hubieran sido satisfechos por el vendedor (nuestro contribuyente).
La exención de las ganancias podrá ser total o parcial dependiendo del importe reinvertido:
- Reinversión total: cuando la cantidad que se reinvierte en la nueva vivienda es igual o superior a lo obtenido de la venta, se produce la exención total de la ganancia.
- Reinversión parcial: cuando el importe reinvertido en la nueva vivienda sea inferior al total de lo percibido en la venta, únicamente se excluirá de tributación la parte proporcional de la ganancia patrimonial obtenida que corresponda a la cantidad reinvertida.
Qué entiende por “vivienda habitual” la AEAT
La AEAT define la vivienda habitual como aquella en la que el contribuyente resida durante un plazo continuado de tres años.
Se entiende que el contribuyente está transmitiendo su vivienda habitual cuando dicha edificación constituya su vivienda habitual en ese momento o cuando hubiera tenido tal consideración hasta cualquier día de los dos años anteriores a la fecha de la transmisión.
Hasta ahora el criterio de la Dirección General de Tributos consideraba que cuando la nueva vivienda se adquiere con financiación a través de un préstamo, se consideraba como cantidad reinvertida el siguiente importe: el valor de la adquisición de la nueva vivienda minorado en el préstamo hipotecario solicitado, más la cantidades que se destinen a la cancelación del principal del mismo (DGT CV 18-09-18; CV 02-04-19).
El criterio del Supremo frente al de la AEAT
Sin embargo, el Tribunal Supremo, en la sentencia 1056/2019, de 1 de octubre de 2020, considera que esto es solo una interpretación que hace la AEAT, puesto que ninguno de los artículos de la norma indica que no deba incluirse la financiación como parte de la cantidad reinvertida.
Asimismo, el TS indica que la interpretación que hace la Administración del concepto de reinversión es prácticamente físico, sólo un traslado monetario de un lugar a otro, y entiende que debe entenderse por el acto jurídico económico en sí, “con independencia de donde provengan los pagos monetarios del crédito/préstamos/deuda hipotecaria”.
Por todo ello, el Tribunal Supremo, finalmente, establece como criterio interpretativo de la norma a la hora de aplicar la exención por reinversión en vivienda habitual lo siguiente:
“… para aplicar la exención en el IRPF por reinversión en vivienda habitual no resulta preciso emplear en su totalidad el dinero obtenido de la venta de la anterior vivienda siendo suficiente con aplicar para el mismo fin dinero tomado a préstamo de un tercero, ya sea directamente o bien como consecuencia de la subrogación en un préstamo previamente contratado por el transmitente del inmueble”.
Un ejemplo práctico
Para aclararlo vamos a poner el siguiente ejemplo:
– El 01/01/2000 María adquiere un inmueble por 275.000€ y el 04/04/2019 lo vende, mediante escritura pública, por 350.000€.
Ganancia patrimonial: 350.000 – 275.000= 75.000€
– El 01/10/2019 adquiere una vivienda por 350.000 €. Paga al instante 25.000€ y se subroga en el préstamo hipotecario que tenía contraído el transmitente por 325.000.
Hasta ahora, la Administración consideraba que sólo había reinversión por los 25.000 euros pagados en metálico, es decir, el 7,14% (25.000 / 350.000) del importe que obtuvo de la venta.
Por tanto, solo permitía excluir de tributación la parte proporcional de la ganancia patrimonial obtenida Es decir, 5.357,14 €, (75.000€ * 7,14%).
Pero según la sentencia del Tribunal Supremo, la reinversión sería de 350.000€, por lo que se produciría la exención de la ganancia total, es decir, la exención de los 75.000€.
CONCLUSIÓN
A partir de ahora, tenga en cuenta esta sentencia para calcular los importes exentos por reinversión de vivienda habitual en sus declaraciones futuras.
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