¿Cómo afecta la amortización de una vivienda alquilada a la variación patrimonial tras su venta?
Tras un periodo de alquiler, se procede a la venta de la vivienda. ¿De qué modo afecta la amortización en la declaración de IRPF? Te lo aclara en este artículo Javier Martínez, Asesor Fiscal & Contable de Sincro.
Al vender un inmueble que con anterioridad fue puesto en alquiler, es importante considerar cómo las amortizaciones afectan a una posible ganancia patrimonial en la declaración de IRPF.
La variación patrimonial se calcula restando el valor de adquisición (ajustado por inversiones, mejoras y gastos) del precio de transmisión.
En el caso de inmuebles arrendados, la normativa establece que se debe descontar la amortización mínima acumulada en el periodo de arrendamiento, incluso si no fue deducida anualmente en cada declaración de IRPF. Así se recoge en el artículo 40 del Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (RIRPF), que establece que los inmuebles arrendados deben reflejar la depreciación en el cálculo de la ganancia patrimonial.
- ¿Cómo se realiza el cálculo?
Para realizar el cálculo, hay que tener en cuenta los siguientes factores:
1. Valor de adquisición inicial: Es el precio por el que se compró el inmueble, sumando los gastos inherentes a la adquisición (notaria, registro, impuestos) y posibles mejoras realizadas. Esto representa el coste de inversión inicial.
2. Amortización deducible acumulada: Para inmuebles arrendados se debe aplicar una deducción anual del 3% sobre el mayor valor entre el coste de adquisición y el valor catastral (excluyendo el suelo), tal y como dispone la consulta vinculante V2421-23 de la DGT del 7 de septiembre de 2023.
Incluso si el propietario no dedujo esta cantidad anualmente en cada declaración de IRPF que el inmueble estuvo arrendado, la amortización acumulada tiene que ser incluida en la venta para reducir el valor de adquisición y reflejar así la depreciación del bien.
3. Variación patrimonial: La posible ganancia se calcula restado el valor ajustado de adquisición (valor inicial menos amortización acumulada) al precio de transmisión. Este ajuste por amortización reduce el valor de adquisición, incrementando la posible ganancia y, en consecuencia, la base imponible de IRPF. Por lo tanto, es de vital importancia haber amortizado el valor del inmueble en los años anteriores, ya que esto ofrece incentivos fiscales en cada declaración anual de IRPF.
Aunque el propietario no aplicará en su momento la amortización, a la hora de calcular ganancia patrimonial de la transmisión, la amortización acumulada debe incluirse forzosamente para ajustar el valor de adquisición, reduciendo así el valor de adquisición y aumentando la ganancia imponible.
En todo caso, este tipo de cuestiones son complejas y sensibles y, por ello, es fundamental contar con la supervisión de un asesor fiscal especializado en la materia para tener la seguridad de que se aplica de manera correcta. De esta manera, el contribuyente podrá deducirse periódicamente las cuotas amortizables correctamente para cada ejercicio fiscal, cobrando especial importancia el ajuste en caso de que el inmueble sea vendido para determinar la posible ganancia patrimonial.
